购房也能“买一送一”，你听说过吗？

近日，东莞中天·世纪水岸项目推出了一项极具吸引力的促销活动：凡购买140平米及以上的大户型房源，可获赠位于惠州双月湾的一套公寓房。

这种“买一送一”的策略并非孤例，在广州、江门、深圳等地也出现了类似的营销手段。

这些活动背后，隐藏的是房地产市场需求的疲软，尤其是公寓产品的库存积压问题。市场观望情绪浓厚，购房者信心不足，导致房产成交去化不畅，从而迫使开发商不得不采用各种手段来刺激销售。

公寓市场的“无声消亡”

从太原房地产市场的数据来看，公寓类产品的表现也是惨淡。

根据2024年7月的数据统计，太原市公寓项目供应面积仅为0.3万㎡，销售面积更是只有0.2万㎡，而平均售价为9952元/㎡。

公寓项目整体运营不佳，已成为开发商的“烫手山芋”。由于销售缓慢，这些公寓不仅耗费了大量的时间成本，还消耗了营销推广资金。

由于市场对公寓的需求疲软，开发商的努力也未能带来显著的效果。这种市场环境下，公寓的库存压力不断增加，去化周期持续上升，价格持续走低。

为何公寓市场如此艰难？

造成这一现象的原因多种多样，主要可以归结为以下几个方面：

1.    产品定位问题

公寓类产品相较于住宅，主要面向单身人群、小家庭或投资客户。此外，公寓产品相对较小的面积和较高的单价，导致购房者认为其性价比不高，从而选择观望甚至放弃购买。

2.    政策限制

许多地方政府出于稳定市场、抑制投机的目的，对公寓类产品的购房资格、贷款政策进行了严格限制。比如，公寓通常没有学区房资格，不能落户，且无法享受与住宅相同的贷款政策，这些都直接削弱了公寓产品的市场吸引力。

3.    投资回报率下降

过去几年，公寓产品被认为是不错的投资标的，因其租金收益较高，且购房门槛相对较低。然而，随着市场的逐渐饱和，租金回报率逐渐下滑，投资公寓的吸引力大大降低。此外，长租公寓市场的发展以及共享办公空间的普及，进一步削弱了传统公寓产品的市场竞争力。

4.    开发商的盲目扩张

在房地产市场高峰期，许多开发商为追求短期利益，盲目扩大公寓产品的开发规模。然而，市场需求并未同步增长，导致供过于求的问题日益严重。随着市场的逐步降温，库存积压成为必然。

市场破局之道：商改住与政策扶持

面对公寓去化难题，市场各方开始探索各种解决之道，其中“商改住”就是一条方式。

所谓“商改住”，即将商业用途的建筑，如写字楼、公寓等，转为住宅用途。这一政策的推行在一些城市已初见成效，尤其是在商业办公楼供过于求的背景下，商改住为市场注入了新的活力。

然而，商改住也并非万 能 药。商改住政策的实施需要多方协调，如土地用途调整、物业改造等，过程复杂且成本高昂。

除此之外，政府还可以通过政策扶持，来推动公寓市场的去化。例如，将公寓产品纳入保障性住房或人才公寓的范畴，由国有企业进行收购并出租或出售。这不仅能有效化解库存压力，还能在一定程度上促进市场活跃。